飲食店の開業時に気をつけたい物件に関するトラブルとは？契約時の注意点などを解説！
飲食店を開業する際の重要なポイントのひとつに「物件取得」があります。物件が決まらなければ、開業準備が進まず事業計画全体の進行に大きな影響を与えます。しかし、物件に関しては契約後にトラブルの原因となるリスクもあるため慎重な検討が欠かせません。
そこで本記事では、飲食店の物件によくあるトラブルに関して解説します。飲食店の開業を計画中で、これから物件を選定予定のオーナーの方は、ぜひ参考にしてください。
飲食店の開業時に注意したい物件のトラブル
飲食店開業において物件は欠かせない要素のひとつです。物件は1度決めると変更が難しく、物件選びで失敗しないためには慎重な選択が必要です。飲食店の物件に関するトラブルにどのようなものがあるのかを、事前に理解しておくことがトラブル防止の第一歩になります。
用途地域に起因したトラブル
「用途地域」とは、都市計画法で定められた土地利用に関する規定のことです。土地の利用に関しては、地域ごとに建築できる建物の種類や用途が定められています。
飲食店も用途地域で定められた規定に従って、営業できる地域が決められており、さらに深夜営業が可能な地域なども細かく規定されています。そのため、用途地域で飲食店の営業が認められた場所以外の物件では法令違反となり開業ができない可能性があります。
また、飲食店の営業が認められた物件でも深夜営業が認められていないケースもあるため、業態だけでなく営業時間の許可が下りるかなどの確認も大切です。
前の借主が飲食店を営業していた場合でも、当時から法規制が変更になっている場合もあるため、必ず契約前に用途地域を確認するようにしましょう。
近隣の住民や他店舗とのトラブル
前の借主が、近隣の住民や他店舗とトラブルを起こしていたケースもあります。
近隣住民や周辺店舗とのトラブルは、経営状況に大きな影響をおよぼすリスクがあるため注意が必要です。
もしトラブルが解決されていないケースでは、影響を引き継いでしまうリスクが生じます。
事前の調査を行うと共に、物件の契約前に不動産会社や管理会社に、前のトラブルについて詳しくヒアリングを行いましょう。
法的な問題が解決されているかどうかを確認することも重要です。
廃棄物や衛生管理に関するトラブル
物件のなかには、前の借主が廃棄物を処理せずに残したままの物件も存在します。残された廃棄物に関して、次の借主が処分しなければならないケースもあるため、廃棄物に関するトラブルにも注意が必要です。
また、前の借主による衛生管理が徹底されておらず、不衛生な環境になっているケースや前の借主が契約解除してから長い期間、空き物件として放置されているケースでは、飲食店として営業ができる水準の衛生環境が保たれていないことでトラブルになる場合もあります。
居抜き物件に特有のトラブル
居抜き物件とは、前の借主が使用していた厨房設備や内装が残されている物件のことです。
居抜き物件は、内装や設備が残されているため、状況や契約次第では内装工事や設備投資を抑えることができ、準備期間を短縮できることから人気があります。
ただし、内装や設備が残されていることによる居抜き物件特有のトラブルもあるため注意が必要です。
残されている内装や設備のリース契約が残っている
物件に残されている内装や設備に「リース契約」が組まれている場合、前の借主が残したリース代の支払いが必要になるケースがあります。
前の借主がリース契約を締結しており、リース契約の途中で物件を手放した場合には残ったリース契約の支払いについて前の借主が精算するか、次の借主が契約を引き継ぎ、併せて支払いも継続するかのどちらかになるため、居抜き物件を借りる場合には、残されている設備などにリース契約が残った備品がないか確認が必要です。
残された内装や設備の状態が悪く使用できない
居抜き物件と言っても、物件の状態などはさまざまです。前の借主が長期間に渡って物件を借りており、内装や設備も長期間使用していた場合には残された内装や設備も経年劣化により使用できない場合もあります。
また、必要な厨房設備がない場合や一部の設備しか残されていない場合などもあるため注意が必要です。物件の状態次第では、残された内装や設備を撤去した上で改めて内装工事や設備の導入が必要になることもあり、場合によってはスケルトン物件よりも費用がかかるケースもあります。
物件トラブルを防止するポイント
物件は1度決めると変更が難しいため、開業後の物件に関するトラブルが発生しないように契約前の対策が重要です。物件に関するトラブルを防止するためには、どのような対策が必要なのでしょうか。
内見時の確認を徹底する
契約後のトラブルを防止するためには、内見時の確認を徹底することが重要です。
居抜き物件の場合、内装や設備の状態だけでなく、残された設備などの使用条件やリース契約の有無、支払い状況なども漏れなく確認しましょう。
また、前の借主の使用状況や退去理由なども十分にヒアリングし、近隣住民や他店舗とのトラブルに関してもしっかりと把握しておくことが重要です。
契約条件の書面化の徹底
物件に関する条件などは、細かな内容までしっかりと書面化をして記録に残すことが大切です。
内装や設備に関する内容は、退去時の返却条件なども含めて貸主との齟齬がないように書面化しましょう。
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飲食店にとって物件は、開業に欠かせない重要なポイントであると同時にトラブルを引き起こすリスク要因にもなり得るため、物件選びは慎重に行う必要があります。
飲食店の物件にかかわる主なトラブルとしては、用途地域の問題や前の借主が抱えていた近隣住民や周辺店舗とのトラブルによる影響などがありますが、居抜き物件の場合には、さらに残された内装や厨房設備の取り扱いに関するトラブルなどがあります。
物件を選ぶ際には、物件に起因したトラブルなどを意識して、内見時の確認を徹底し、気になる点などを契約書に明記するなどの対処が大切です。
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