飲食店の物件選定に必要な専門用語を解説！
飲食店経営を成功させるための第一歩として「物件選定」が重要です。
飲食店の物件は、客層や集客数に直結するだけでなく、お店の雰囲気やイメージにも大きく影響を与えるため成功のカギを握る大切な要素です。
さらに、1度決めると変更が難しい点も物件選定の重要性を高めています。
飲食店の物件探しは難易度の高い作業ですが、はじめての開業の際、さらに難易度をあげるものに「専門用語」があります。
物件関連の専門用語は、聞きなれていないものが多く、不十分な理解で物件取得を進めると大きなトラブルを招く原因にもなるため注意が必要です。
本記事では、飲食店の物件選定に必要な専門用語の解説をします。
物件探しに必要な専門用語を理解して、物件選定を円滑に進めましょう。
飲食店経営の成功に欠かせない！物件選定の重要性とは
飲食店を開業する際には「どこで開業するのか」と言う開業場所の検討が重要です。
お店のコンセプトや事業計画に基づいて、大まかなエリアまでは絞り込めても、具体的な物件選定の段階で進まなくなるケースも珍しくありません。
飲食店の物件探しは開業作業で最初にぶつかる大きな壁とも言われています。
しかし、物件が決まらなければ開業作業は進まないため、物件選定の円滑な進行はその後の開業作業を進める上で重要なポイントと言えます。
飲食店向けの物件が見つけにくい理由とは？
物件には大きく分けて「住居物件」「事務所物件」「店舗物件」の3種類があり、飲食店を開業できる物件は「店舗物件」に限られています。
また、安定した集客が見込める店舗物件の多くは営業中であるため、条件の良い空き物件は多くなく、市場に流通する空き物件は少ないのが現実です。
タイミングよく条件の良い物件に空きが出る際も、店舗物件を取り扱う不動産会社が少ない点や店舗物件の多くが「現在営業中で閉店予定がある物件」であるため、既存の飲食店が閉店するまで物件情報が出てこない場合が多い点などから物件情報自体にアクセスすることが難しいことがあります。
さらに、特に飲食店においては、特別な設備や許可が必要な場合があり、それに適した物件を見つけるためには、「専門用語」の知識が必要になります。
これらの理由から、飲食店向けの物件探しは、難易度が高いとされています。
物件選定に失敗しないためのポイント
飲食店の物件選定で意外な落とし穴として注意が必要なものに前述した「専門用語」の理解があげられます。
不動産会社の担当者や物件オーナーとのやり取りの中で、普段聞きなれない不動産や金融などの専門用語が多く出てきます。
これらの専門用語について、表面的な理解だけで交渉を進めてしまうと、誤解や不明点が残ったまま契約に進むことがあります。
このような状況は、後に大きなトラブルに発展する可能性があります。専門用語の確かな理解が、物件選定を成功させる上で非常に重要です。
物件選びで注意したい！分かりにくい専門用語15選
大切な物件選定の際に、不動産会社の担当者や物件オーナーとの相談や交渉を適切かつ円滑に進めるためには、物件に関わる専門用語の理解が欠かせません。ここからは、物件選定に関わる専門用語を解説します。物件選びなどで良く耳にする15の専門用語を紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
居抜き
居抜きとは「店舗などを設備や家具、調度をつけたまま売り渡したり貸したりすること」で、飲食店の物件に関して使用する際は、前の店舗で使用していた内装や厨房設備、什器や備品がそのまま残っている物件をさします。
スケルトン
スケルトンとは「建物などの骨組み、または駆体」のことで、飲食店の物件に関して使用する際は、内装や設備などが全て撤去され、骨組み状態の物件をさします。
テナント
テナントとは「ビルや百貨店、ショッピングセンターなどの区画を借りた店舗」を意味しますが、そのほかに「貸店舗」と同じ意味でも使われています。
路面店
路面店は「通りに面した店舗」のことで、大通り沿いの店舗やビルの１階の店舗を指します。
空中店舗
空中店舗は「ビルの2階以上のフロアにある店舗」のことです。路面店に比べると通行人からの視認性が劣り、集客的にも路面店のほうが有利だと言われますが、家賃が路面店よりも安くなる傾向があります。
ビルイン型店舗
ビルイン型店舗とは「百貨店やショッピングセンターなどの商業施設や駅ビル、飲食ビル、オフィスビルなどに出店している店舗」のことです。
ロードサイド型店舗
ロードサイド型店舗は「幹線道路沿いに出店している店舗」のことで、主に郊外の幹線道路やバイパス沿いに出店している比較的大型の店舗を指します。
解約予告
解約予告とは「物件の賃借人が、賃借契約を解除する際に物件のオーナーや管理会社に行う事前告知」のことで、物件の明け渡し予定日の3ヶ月から６ヶ月前までに行う義務があります。
定期借家契約
定期借家契約とは「契約期間が決められた賃貸借契約」のことで、契約更新がない賃貸借契約となるため、契約期間満了時に借主は退去する義務が生じます。しかし、貸主と借主がお互いに合意すれば更新も可能です。
造作譲渡料
造作譲渡料とは「居抜き物件に残されている内装や厨房設備などを借主が買い取る場合の費用」をさします。居抜き物件を借りる場合には、残されている内装や設備に関する使用条件の確認に注意が必要です。
名義書換料（名義変更料）
名義書換料とは「店舗物件などの賃借人（借主）が、物件を譲渡や売買、転貸する場合に、賃貸人（貸主）に対して支払う料金」のことです。
飲食店の物件で発生するケースとしては、居抜き物件に関して退去する前の借主に、次の借主が内装や設備に対する造作譲渡料を支払った際に、前の借主から物件の所有者に対して名義書換料を支払います。
償却
償却とは「賃貸借契約時に、借主が貸主に預ける保証金のうち解約時に返却されない部分」のことです。店舗物件を借りる場合、借主は貸主に対して数か月分の賃料を保証金として預けます。償却は、契約解除の際に返却される保証金から貸主の手元に残る部分をさします。
リース契約
リース契約とは「飲食店の厨房設備や機器などを店舗が直接購入せずに、リース会社が購入して借りる仕組み」のことです。厨房機器や機械を購入せずに借りる点で「レンタル」と似ていますが、リースの場合はリース会社が購入した新品の設備や機器を長期間借りるサービスで、レンタルはレンタル会社が保有する使用済みの製品を短期間借りるサービスです。
原状回復
原状回復とは「物件などの状態を賃貸借契約締結前の状態に回復させること」をさします。飲食店の物件に関して使用する際は、借主が退去する際に賃貸借契約を結ぶ前の状態に回復させて返却させることをさします。
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飲食店を開業する際の「物件探し」は、その後の開業作業や開業後の経営状況に大きな影響を与えるため重要です。しかし、条件の良い物件は数が少なく、飲食店向けの店舗物件は出店希望者に対して流通量が少なく、情報を集めるだけでも難しいのが現実です。さらに、物件に関する専門用語は聞きなれないものが多く、開業経験がない方には物件選定のハードルをさらに高める原因にもなります。
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