【飲食店開業】居抜き物件のメリットと注意点とは？気をつけたいトラブルリスクを紹介
店舗物件は、大きく分けると「居抜き物件」と「スケルトン物件」に分類できますが、どちらの物件を選ぶのか、飲食店の開業作業のなかで最初に出会う大きな決定のひとつです。
どちらの物件を選ぶのかを迷った結果、「居抜き物件」を選択する経営者の方も少なくありません。
居抜き物件には、さまざまなメリットがありますが、一方でデメリットにもなり得る注意すべきポイントもあります。
本記事では、居抜き物件に関してメリットや注意点、居抜き物件にまつわるトラブルのリスクなどを解説します。
居抜き物件とは
「居抜き物件」とは、前の店舗借主が退去時に内装や厨房設備を撤去せずにそのまま残している物件のことです。
居抜き物件に対して、内装や厨房設備などがなく骨組みだけの物件を「スケルトン物件」と呼びます。
居抜き物件には、飲食店の営業に必要な内装や厨房設備などが残されていることでさまざまなメリットがあります。
居抜き物件のメリット
居抜き物件には、前の借主が残した内装や厨房設備があることで、さまざまなメリットがあります。
開業の初期費用を節約できる
飲食店の開業時に必要な初期費用の多くは内装工事や設備投資に対して支払われます。
居抜き物件には、内装や厨房設備が残されているため、工事や設備購入の初期費用を節約できます。
一般的に、内装工事に必要な費用は1坪あたり40～60万円程度と言われています。
仮に10坪の小規模店舗を開業する場合でも、スケルトン物件で内装工事を行うと400万円～600万円の費用が必要となります。
開業の準備期間を短縮できる
居抜き物件は、内装や設備設置の工事が不要となるため、準備期間を短縮し、早期の開業を可能とします。
開業費用を早期に回収できる
居抜き物件は、初期費用を圧縮できるため、開業時に必要となった費用を早期に回収できます。
開業費用を早期に回収できることで、新たな設備投資や人材の確保、新しい店舗の開業資金の確保に資金を回すことが可能となります。
飲食店としての認知度がある
居抜き物件のメリットとして「商圏内での認知度がある」点があげられます。
前の店舗が飲食店として営業していた際の認知度がそのまま残るため、「この場所には飲食店がある」という飲食店としての認知度がある状態で営業をスタートできます。
居抜き物件が適しているケース
居抜き物件には、内装や厨房設備など飲食店の営業に必要な環境が整っているため、以下のようなケースに適しています。
- 初期費用に多くの投資ができないケース
- 短期間での開業が必要なケース
- はじめての飲食店開業となるケース
費用面や開業準備の期間が短縮できる点など居抜き物件のメリットを活かすケース以外にも、はじめて飲食店を開業するケースも開業準備のノウハウを必要としないことから居抜き物件が適しています。
居抜き物件の注意点
居抜き物件は、前の借主が使用していた厨房設備や内装を活用できることで、多くのメリットがありますが、メリットだけでなく、注意が必要な点もあることを理解しておきましょう。
残されている内装や設備のリース契約が残っている
物件に残されている内装や設備に「リース契約」が組まれている場合、前の借主が残したリース代の支払いが必要になるケースがあります。
前の借主がリース契約を締結しており、リース契約の途中で物件を手放した場合には残ったリース契約の支払いについて前の借主が精算するか、次の借主が契約を引き継ぎ、併せて支払いも継続するかのどちらかになるため、居抜き物件を借りる場合には、残されている設備などにリース契約が残った備品がないか確認が必要です。
残された内装や設備の状態が悪く使用できない
居抜き物件と言っても、物件の状態などはさまざまです。
前の借主が長期間に渡って物件を借りており、内装や設備も長期間使用していた場合には残された内装や設備も経年劣化により使用できない場合もあります。
また、必要な厨房設備がない場合や一部の設備しか残されていない場合などもあるため注意が必要です。
物件の状態次第では、残された内装や設備を撤去した上で改めて内装工事や設備の導入が必要になることもあり、場合によってはスケルトン物件よりも費用がかかるケースもあります。
前の店舗のイメージや評判が残ってしまう
居抜き物件のメリットのひとつが飲食店としての知名度がある点でした。
しかし、前の店舗が残した知名度が必ずしもポジティブなイメージであるとは限りません。
居抜き物件として空き店舗となっているということは、前の店舗が何らかの理由や事情で退去や廃業したためです。
つまり、飲食店の営業を辞めざるを得ない理由を持って、現状空き物件となっている点に注意しなければなりません。
前の店舗の料理やサービスのクオリティに問題があり、営業に失敗して退去している場合には、クオリティに問題がある飲食店としてのイメージが残っています。
また、前の店舗が周辺店舗や近隣の住民とトラブルを抱えていたケースは、同様のトラブルを抱えるリスクがある点に注意しましょう。
トラブルを防止するポイント
物件は1度決めると変更が難しいため、開業後の物件に関するトラブルが発生しないように契約前の対策が重要です。
居抜き物件にかかわるトラブルを防止するためには、どのような対策が必要なのでしょうか。
内見時の確認を徹底する
契約後のトラブルを防止するためには、内見時の確認を徹底することが重要です。
居抜き物件の場合、内装や設備の状態だけでなく、残された設備などの使用条件やリース契約の有無、支払い状況なども漏れなく確認しましょう。
また、前の借主の使用状況や退去理由なども十分にヒアリングし、近隣住民や他店舗とのトラブルに関してもしっかりと把握しておくことが重要です。
契約条件の書面化の徹底
物件に関する条件などは、細かな内容までしっかりと書面化をして記録に残すことが大切です。
内装や設備に関する内容は、退去時の返却条件なども含めて貸主との齟齬がないように書面化しましょう。
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飲食店にとって物件は、開業に欠かせない重要なポイントであると同時にトラブルを引き起こすリスク要因にもなり得るため、物件選びは慎重に行う必要があります。
飲食店の物件にかかわる主なトラブルとしては、用途地域の問題や前の借主が抱えていた近隣住民や周辺店舗とのトラブルによる影響などがありますが、居抜き物件の場合には、さらに残された内装や厨房設備の取り扱いに関するトラブルなどがあります。
物件を選ぶ際には、物件に起因したトラブルなどを意識して、内見時の確認を徹底し、気になる点などを契約書に明記するなどの対処が大切です。
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